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Le régime d'exonération de l'imposition des plus-values immobilières des non-résidents

Le 10 novembre 2014

En France...

  • Vous ne résidez pas en France,
  • Vous avez un bien immobilier en France,
  • Vous désirez céder ce bien immobilier ?
  • Vous souhaitez savoir si la cession est exonérée ?

En principe, sous réserve des conventions internationales, la plus-value résultant de la cession de biens immobiliers d'un non-résident en France est imposée au taux de 33,1/3 % au titre de l'impôt sur le revenu. Toutefois, les résidents d'un État membre de l'UE (Union Européenne)ou d'un État membre de l'EEE (Espace économique européen) ayant conclu une convention administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale bénéficient d'un taux de 19 %. Le taux s'élève à 75 % pour les résidents d'un État ou territoire non coopératif (ETNC). Outre l'impôt sur le revenu, ladite plus-value est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Soit une imposition globale de 48,8 %, de 34,5 % et de 90,5 % respectivement pour les non-résidents, pour les résidents d'un État membre de l'UE et pour les résidents d'un ETNC.

La législation prévoit toutefois qu'il est possible pour les non-résidents de bénéficier de certaines exonérations prévues pour les résidents français. Il s'agit alors des exonérations communes à tous les résidents UE et hors UE.

Les exonérations des résidents bénéficiant également aux non-résidents

Sont exonérées les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens :

  • pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (CGI, art. 150 U, II-4°) ;
  • échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées (CGI, art. 150 U, II-5°) ;
  • dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (seuil apprécié compte tenu de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie d’immeuble ; CGI, art. 150 U, II-6° ) ;
  • cédés du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, directement ou indirectement, au profit d'organismes en charge du logement social (CGI, art. 150 U, II-7° et 8°) ;
  • détenus à l'issue d'une durée conduisant à une exonération par l'effet de l'abattement pour durée de détention prévu par l'article 150 VC du CGI.

Néanmoins, les non-résidents de la France ne peuvent se prévaloir du bénéfice de certaines exonérations pourtant bénéficiaires aux résidents français. Il s'agit de :

  • l'exonération résultant de la cession de la résidence principale ;
  • l'exonération résultat de la cession de la première cession du premier logement autre que la résidence principale ;
  • l'exonération en faveur des personnes résidant dans un établissement social, médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapées. .

L'exonération spécifique aux non-résidents ressortissants d'un pays de l'UE

Le 2° du II de l'article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 28 de la loi de finances pour l'année 20141, prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d'un État membre de l'Union européenne ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale.

Certaines conditions doivent être remplies :

Le cédant doit être un ressortissant de l'UE.

Seuls les ressortissants d'un État membre de l'UE sont concernés. Ainsi, un congolais résidant en Belgique ne peut bénéficier de ces dispositions tandis qu'un Belge résidant au Congo pourrait en bénéficier. La qualité de ressortissant d'un État membre s'apprécie à la date de cession de bien.

Cependant, il est admis que l'exonération s'applique aux ressortissants d'un État tiers dès lors qu'ils remplissent cumulativement les deux conditions suivantes :

  • ils peuvent se prévaloir du bénéfice d'une clause conventionnelle de non-discrimination ;
  • ils sont dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à une exonération de PV immobilière sur le fondement de 2° II art. 150 U CGI.

Le cédant doit prouver qu'il a été domicilié fiscalement en France pendant deux ans à un moment quelconque antérieure à la cession.

Il peut se prévaloir des années au titre desquelles il était un mineur rattaché au domicile fiscal de se parents, eux-mêmes domiciliés en France. La justification de domiciliation peut se faire par tous moyens. L'administration fiscale cite à titre d'exemple de justificatifs : la production d'avis d'impôts, ou encore la production d'avis de taxe d'habitation.

L'exonération s'applique aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2014 et aux cessions à compter du 1er janvier 2006 si le cédant n'a pas bénéficier de l'exonération telle qu'elle était prévue avant la loi de finances de 2014.


L'exonération s'applique à un logement, c'est-à-dire un immeuble ou une fraction d'immeuble bâti à usage d'habitation, détenu directement par le cédant, ce qui exclut toute société intermédiaire.

L'exonération de la plus-value est plafonnée au montant de 150 000 €. Au delà, la plus-value est imposée aux conditions de droit commun.

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter au 01.56.52.08.06

1 - CGI, Art. 244 bis
2 - Union Européenne
3 - Espace Économique Européen
4 - ETNC au sens de l'article 238-0A CGI
5 - Loi de finances pour 2014 : loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013

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