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La réforme des plus-values immobilières

Le 10 novembre 2014

En france...

Que se passe-t-il lorsque vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale ? L’État taxe votre plus-value au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu hors prélèvements sociaux.

Cependant, un système d'abattements permet d'amoindrir la taxation en fonction de votre durée de détention de l'immeuble.

Avant la réforme, l'exonération totale des plus-values immobilières était acquise au bout d'une durée de détention de l'immeuble égale à 30 ans par le biais du système d' abattement évoqué.

La loi de finances pour 2014 (loi n°2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014), texte fondateur de la réforme, a modifié les taux de l'abattement pour durée de détention des biens immobiliers. Désormais, les taux précités s'élèvent à :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de la détention,
  • 4 % au titre de la vingt-deuxième année révolue de détention.

Par conséquent, l'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans pour toutes les plus-values réalisées à compter du 1er septembre 2013. La loi est d'application rétroactive.

Délai de détention       Abattement
Moins de 6 ans          0%
Entre 6 et 7 ans         6%
Entre 7 et 8 ans         12%
Entre 8 et 9 ans         18%
Entre 9 et 10 ans       24%
Entre 10 et 11 ans     30%
Entre 11 et 12 ans     36%
Entre 12 et 13 ans     42%
Entre 13 et 14 ans     48%
Entre 14 et 15 ans     54%
Entre 15 et 16 ans     60%
Entre 16 et 17 ans     66%
Entre 17 et 18 ans     72%
Entre 18 et 19 ans     78%
Entre 19 et 20 ans     84%
Entre 20 et 21 ans     90%
Entre 21 et 22 ans     96%
22ème année           100%

La loi de finances pour 2014 ne révise pas le système d'abattements concernant les prélèvements sociaux. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième,
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention,
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération totale au titre prélèvements sociaux est alors acquise à l'issue d'une durée de détention de 30 ans.

Ainsi, le taux varie selon le tableau suivant :
 
Délai de détention          Abattement
Moins de 6 ans            0%
Entre 6 et 7 ans           1,65%
Entre 7 et 8 ans           3,30%
Entre 8 et 9 ans           4,95%
Entre 9 et 10 ans         6,60%
Entre 10 et 11 ans       8,25%
Entre 11 et 12 ans       9,90%
Entre 12 et 13 ans       11,55%
Entre 13 et 14 ans       13,20%
Entre 14 et 15 ans       14,85%
Entre 15 et 16 ans       16,50%
Entre 16 et 17 ans       18,15%
Entre 17 et 18 ans       19,80%
Entre 18 et 19 ans       21,45%
Entre 19 et 20 ans       23,10%
Entre 20 et 21 ans       24,75%
Entre 21 et 22 ans       26,40%
Entre 22 et 23 ans       28%
Entre 23 et 24 ans       37%
Entre 24 et 25 ans       46%
Entre 25 et 26 ans       55%
Entre 26 et 27 ans       64%
Entre 27 et 28 ans       73%
Entre 28 et 29 ans       82%
Entre 29 et 30 ans       91%
Au delà de 30 ans       100%

L'une des innovations de la loi de finances pour 2014 est également l'abattement exceptionnel de 25 %, après l'abattement pour durée de détention, pour les plus-values réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. La mesure concerne les cessions de tout bien immobilier, effectuées par des personnes physiques, domiciliées ou non en France, et par des sociétés de personnes domiciliées en France. Les cessions de terrains à bâtir ne bénéficient pas de cet abattement.

A l'origine, la loi de finances pour 2014 prévoyait la suppression de tout abattement pour les cessions de terrains à bâtir. Néanmoins, le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition, considérant qu'il s'agissait d'une rupture dans l'égalité devant les charges publiques.

De même, l'abattement exceptionnel ne s'applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes,
  • d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

Exemple :
Madame DANIEL vend le 7 septembre 2013 un bien immobilier acquis 15 ans auparavant. Aucune exonération particulière n'est applicable. Le prix de vente est de 325 000 € et le prix d'achat de 195 000 €. De sorte que Madame Daniel bénéficie d'une plus-value de 130 000 €, que nous appellerons « plus-value effective ». Madame DANIEL a réalisé les travaux suivants : l'installation d'un tout-à-l'égout, dont le coût s'élève à 3000 € ainsi que le changement du système de tuyauterie, estimé à 1500 €.

Calcul de la plus-value brute

Prix de vente : 325 000 €

Prix de d'acquisition : 195 000 €

Choix entre
- Frais d'acquisition : Forfait de 7,5 % = 14 625
ou
- Majoration du prix d'acquisition pour travaux : Forfait de 15 % = 29 250. Cette dernière solution s'avère plus avantageuse.

Pour les règles concernant les travaux, n'hésitez pas à poser vos questions ci-dessous en indiquant vos coordonnés, je répondrai à toutes vos questions dans les plus brefs délais

Prix d'acquisition corrigé : 195 000 + 29 250 = 224 250
Calcul de la plus-value brute = 325 000 – 224 250 = 100 750
Plus-value brute = 100 750 €
Calcul de l'impôt sur le revenu
• Calcul de la plus-value imposable
Abattement pour durée de détention = 60 %
100 750 * 60 % = 60 450
100 750 – 60 450 = 40 300
Abattement exceptionnel = 25 %
40 300 * 25 % = 10 075
Plus-value imposable : 40 300 – 10 075 = 30 255
• Calcul de l'impôt
30 255 *19 % = 6 509 €
Impôt sur le revenu à payer : 5 743 €
Calcul des prélèvements sociaux
Abattement pour prélèvements sociaux = 16,5 %
100 750 * 16, 5% = 16 624
100 750 – 16 624 = 84 126
Abattement exceptionnel = 25 %
84 126 * 25 % = 21 032
84 126 - 21 032= 63 094
Plus-value imposable = 63 094
Application du taux de 15,5% : 63 094 * 15,5% = 9 780
Prélèvements sociaux à payer : 9 780 €

Madame DANIEL doit payer 16 289 € pour une plus-value effective de 130 000 €.
En revanche si Madame DANIEL cède son bien après le 31 janvier 2014, elle devra payer 20 697 € sans les abattements exceptionnels.

Conclusion : si vous souhaitez vendre, c'est le moment !

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