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Imposition de la SCI : option entre l'IS et l'IR ?

Le 10 novembre 2014

En France...

L'intérêt de former une SCI se situe davantage au niveau patrimonial qu'au niveau fiscal. En effet, constituer une SCI permet d'éviter le régime assez contraignant de l'indivision. La constitution d'une SCI permet également de réduire le coût de la transmission du patrimoine dans le cadre d'une succession. En outre, par l'intermédiaire d'une SCI, le patrimoine est protégé vis-à-vis des créanciers.

Toutefois, il est nécessaire d'étudier les possibilités fiscales offertes par le régime de la SCI afin d'en déterminer la plus avantageuse.

La SCI est en principe soumise à l'impôt sur le revenu (IR). La société est transparente fiscalement, ce sont les associés qui sont imposés directement sur leurs revenus fonciers en fonction des parts qu'ils détiennent dans la SCI. En cas de cession, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières de l'IR. Par conséquent, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans depuis la réforme de 2014 et au bout de 30 ans de prélèvements sociaux (pour plus d'informations voir l'article "La réforme des plus-values immobilières".

Voici les principales caractéristiques de l'imposition d'une SCI à l'IR :

  • Impossibilité d'amortir la valeur des immeubles
  • Non-déductibilité des frais d'acquisition et des droits d'enregistrement
  • La rémunération du gérant est intégré dans les revenus fonciers
  • Déductibilité des intérêts d'emprunts
  • Seuls les baux d'habitation sont concernés
  • Déficit imputable selon la quote-part du déficit qui revient à l'associé sur son revenu global dans la limite de 10 700 €. L'excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Il est possible pour la SCI d'opter pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c'est la SCI qui sera imposée et non les associés. La société est alors imposé au taux de 15 % jusqu'à 38.120 € de bénéfice puis à 33, 1/3% au delà. Les associés reçoivent alors des dividendes s'ils choisissent de les distribuer, lesquels seront imposés à l'IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. En cas de cession, la plus-value est imposée comme une plus-value professionnelle au taux de 33,1/3 % sauf pour les PME au taux de 15 %. Seule la cession de titre de participation détenue depuis plus de deux ans est soumis à un taux favorable de 19 %. Voici les principales caractéristiques de l'imposition d'une SCI à l'IS.

  • Option à l'IS est irrévocable
  • Possibilité d'amortir les immeubles, objets de la SCI, tant comptablement que fiscalement
  • Déductibilité des frais d'acquisition et des droits d'enregistrement
  • Déductibilité du rémunération du gérant
  • Déductibilité des intérêts d'emprunts contractés par la SCI ( et non par les associés personnes physiques)
  • Le type de baux concerné peut être d'habitation, commercial, ou professionnel
  • Report illimité des déficits
  • La plus-value est plus importante car elle résulte de la différence entre le prix d’acquisition et la valeur de l'immeuble déduction faite des amortissements effectués

Le choix de l'IS pour une SCI est intéressant lorsque la revente des biens n'est pas envisagée mais aussi lorsque la SCI dégage des bénéfices et les met en réserve ou les capitalise car les associés n'en seront pas imposés personnellement. De même, le choix de l'IS peut s'avérer être une option judicieuse lorsque la plus-value en cas de cession de l'immeuble ne sera certainement pas importante, mais que le bien en cause offre des revenus locatifs intéressants. Toutefois, en cas de cession d'immeubles ou de parts de la SCI, l'imposition sera beaucoup plus importante qu'à l'IR.

L'IR est à considérer lorsqu'une plus-value importante est prévue et lorsque les revenus tirés des immeubles sont fiscalement supportables. En effet, la possibilité de déduction de frais, charges ou autres à l'IR est beaucoup plus limitée qu'à l'IS, rendant ainsi la trésorerie d'une SCI soumise à l'IR plus tendue qu'une SCI ayant les mêmes caractéristiques mais soumise à l'IS.

En somme, pour quel régime opter ? Tout dépend de vos objectifs, de votre constitution de patrimoine, de votre âge...

Il faut savoir également que d'autres solutions plus complexes sont envisageables afin d'optimiser ses revenus comme louer en meublé, ou encore créer une société civile holding soumise à l'IS.

Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contactez au moyen du formulaire ci-dessous ou à nous téléphoner au 01.56.52.08.06

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